Bedrijfspand financieren
Wil je een bedrijfspand financieren met een zakelijke hypotheek? Dan moet je vaak zelf ook een deel investeren met eigen geld, want de bank financiert minder makkelijk dan voorheen. Daarnaast zijn er enkele belangrijke zaken om rekening mee te houden.
Bedrijfspand financieren via de bank
Als je een bedrijfspand koopt in plaats van huurt investeer je direct in je bedrijf. Tenminste, als je het bedrijfspand kunt financieren. Naast goede bedrijfscijfers en een zakelijke hypotheek heb je ook eigen geld nodig dat je direct in het bedrijfspand wilt steken.
De financiering van een nieuw bedrijfspand, dat je vooral zelf met je eigen bedrijf gebruikt, gebeurt nog veel via de huisbank. Die is kritisch maar als je daarnaast ook andere diensten afneemt, is hier vaak toch nog veel mogelijk. Wel zijn de regels rond onroerend goed aangescherpt.
Je eigen bedrijfspand kopen en bankvrij zakelijk financieren? Via Mogelijk.nl werd al voor ruim 400 miljoen euro aan zakelijk vastgoed gefinancierd.
Hypotheek bij de bank kent strenge regelgeving
Door nieuwe Europese regelgeving als Basel III en Basel IV moet een bank reserves hebben voor het geld dat hij uitzet en moet zijn vastgoedportefeuille aan strenge regels voldoen. Hierdoor is een bedrijfshypotheek, dat tegen een laag rendement is afgesloten, minder interessant.
Banken financieren nog veel zakelijk vastgoed, maar kiezen daarbij liever voor grote bedragen waarbij de tijd en kosten worden verdeeld over vele miljoenen. Een bedrijfspand ter waarde van enkele tonnen is voor een bank eigenlijk onrendabel, tenzij de klant aanvullende producten afneemt en de risico’s op papier echt bijzonder klein zijn.
Voor de bank is het financieren van een hypotheek voor een klein bedrijfspand onrendabel.
Twee derde van je onderpand kun je financieren
Heb je zelf maar weinig geld en geen extra onderpand? Dan is het soms lastig om een pand te kopen. De eerste 50 tot 70 procent van de pandwaarde is meestal wel via een zakelijke hypotheek te financieren. Daarna kun je soms met een stapelfinanciering, of combinatiefinanciering, iets meer lenen.
Je sluit dan een deel af bij de bank die een eerste hypotheekrecht krijgt in ruil voor een lage rente en aflossing. Daar bovenop kun je zakelijke financieringen afsluiten waarbij je naast het bedrijfspand ook je debiteuren, machines of andere waardevolle zaken als onderpand inzet. Al zijn er ook financiers waar je een hypotheek afsluiten kunt bij groeiende bedrijfscijfers.
Een bedrijfspand bankvrij financieren
Alternatieve financiers hebben zich de afgelopen jaren massaal gericht op het financieren van zakelijk vastgoed. Heb jij een klein bedrijfspand voor ogen waarmee jouw bedrijf aantoonbaar kan groeien? Ook bij alternatieve financiers moet je vrijwel altijd een deel uit eigen zak financieren. Daarnaast moet je hier rekening houden met hogere kosten.
Buiten de bank om financieren is de laatste jaren in opkomst. Een hypotheek voor een bedrijfspand een populaire tak bij online platforms. Crowdfunding-investeerders zoeken vaak naar een vast langdurig rendement en het financieren van bedrijfspanden zijn hier een ideale mogelijkheid toe. Er zijn ook diverse spelers die je aan een financiering kunnen helpen.
Enkele alternatieve vastgoedfinanciers
Het is even zoeken, maar voor een bedrijfshypotheek zijn er naast banken zeker oplossingen te vinden al liggen de tarieven meestal wel wat hoger.
Staat vooral bekend om het bemiddelen van 1-op-1 financieringen voor winkel-, kantoor-, of beleggingspanden. Daarbij krijgt de investeerder zelf de hypotheekrechten. Heeft ook eigen vastgoedfondsen. Via Mogelijk.nl financierden investeerders al voor 1,5 miljard euro aan zakelijk vastgoed.
Collin Crowdfund is een platform dat zich onderscheidt door eigen, regionaal werkende Crowdfund Coaches en een intensieve screening. Grote en kleine campagnes worden vaak snel gefinancierd en investeerders hebben continu inzicht in hun portefeuille.
Geldvoorelkaar.nl is het eerste zakelijke crowdfundingplatform in Nederland. Het financiert mkb- en vastgoedondernemingen. Heeft al meer dan 2.200 projecten gefinancierd met een totale funding van ruim 500 miljoen euro.
Fondsen en investeringsmaatschappijen
De markt van bedrijfshypotheken en financieringen is enorm verdeeld en elke financierder hanteert zijn eigen voorwaarden. Zo financieren sommige platformen alleen beleggingspanden, of onroerend goed dat weer wordt doorverhuurd. Naast bovenstaande platforms zijn er verschillende kleine fondsen en investeringsmaatschappijen die zich op zakelijk vastgoed hebben gericht. Deze kunnen vrij lastig te vinden zijn, maar een financieel adviseur met een goed zakelijk netwerk kan je hiermee in contact brengen.
Je eigen bedrijfspand kopen zonder bancaire financiering? Matching Capital financiert tot 90% van de waarde van het pand!
Bancaire hypotheek naast een lening of krediet
Een andere oplossing is simpelweg door naast een bedrijfshypotheek een zakelijk krediet af te sluiten. Boven een bepaalde bovengrens, van ongeveer 70-80 procent, biedt het onderpand weinig zekerheid meer. Voor een deel is wel een financiering te vinden, maar dit is eerder een reguliere bedrijfsfinanciering dan een bedrijfshypotheek.
Een losse zakelijke financiering kan wel een oplossing zijn om toch een groter deel van het bedrijfspand te kunnen financieren. Via een aanvullende bedrijfslening of bedrijfskrediet kun je soms het missende kapitaal bijeen krijgen.
Het bedrijfspand deels financieren met een reguliere financiering? Het kan, maar de kosten stijgen aanzienlijk.
Let hierbij wel op de kosten. Want er staat wel een ander rentepercentage en looptijd tegenover. Zelfs als je hier je bedrijfspand als onderpand moet opgeven. Als niet gesproken wordt over een eerste hypotheek, dan wordt er in de risico-analyse meestal nog maar amper rekening mee gehouden, waardoor rentes vanaf 8 procent vrij gangbaar worden. Dit percentage, in combinatie met voor dit deel vaak een korte looptijd van vijf tot tien jaar, kan een aardige financieringsdruk opleveren.
Bepaal of je de rente en aflossing kunt financieren
Een simpel rekensommetje: als jij een bedrijfspand ter waarde van een half miljoen extern financiert voor 6 procent en in twintig jaar moet aflossen lijken de maandlasten – nog even los van de afsluitkosten, verbouwingen, onderhoud en andere uitgaven – al zo’n vijfduizend euro.
Met goede cijfers kun je bovenop de hypotheek toch soms extra financiering krijgen.
Lijkt dat nog te overzien? Bij een hypothecaire financiering van 100% is het gebruikelijk dat je een deel van het bedrag versneld aflost. Als je een derde in vijf jaar moet aflossen zijn de maandelijkse lasten opeens ruim het dubbele. Dat laatste deel kan het plaatje dus sterk veranderen.
Als je bedrijfscijfers eigenlijk niet voldoende zijn om een pand te financieren kun je je afvragen of huren toch geen betere optie is.
Extra kapitaal vrijmaken met je bedrijf
Wil je het bedrijfspand toch kopen? Bijvoorbeeld omdat je een uniek pand in gedachten hebt dat qua locatie of indeling echt veel meer kansen biedt dan een pand dat je kunt huren? Dan zijn er verschillende mogelijkheden.
1. Extra kapitaal vrijmaken
Je kunt een bedrijfspand het best financieren als je zelf ook wat kapitaal hebt. De eerste stap is daarom om te kijken of jouw onderneming meer kan vrijmaken. Zit jouw geld vooral in debiteuren? Dan kun je met een kortere betaaltermijn, of zelfs door trage betalers via factoring af te vangen, geld vrijmaken. Ook door leverancierskrediet of machines te leasen kun je soms extra kapitaal vrijmaken.
2. Meer zekerheden bieden
De rente loopt sterk op indien het risico toeneemt. Weet jij zeker dat je het pand ook wilt indien de waarde daalt? Dan kun je kijken of je hiervoor niet garant wilt staan met je holding, privéwoning of simpelweg je hele privévermogen. Deze (over)waarde kan dit soms financiers overtuigen om een goede financiering aan te bieden.
3. Bedrijfspand delen
Als jouw bedrijfscijfers maar met moeite goed genoeg zijn voor de financiering dan kom je bij een financierder al snel in een hoge risicoklasse. Als je hogere maandinkomsten kunt aantonen door bijvoorbeeld het pand deels onder te verhuren of zelfs aan te kopen met een andere ondernemer is de kans groot dat jullie samen een beter plaatje kunnen presenteren. Wil je het pand toch voor jezelf? Daar kun je dan onderling afspraken over maken. Bijvoorbeeld dat jij het deel van het bedrijfspand van de mede-eigenaar in vijf jaar mag overkopen voor een bepaald bedrag.
4. De aankoop uitstellen
Als je veel interesse hebt in een bedrijfspand maar deze nu nog niet kunt financieren, dan kun je ook kijken of een meer flexibele constructie met de pandeigenaar is af te spreken. Bijvoorbeeld een constructie waarbij je het pand de komende jaren huurt met een eerste optie tot aankoop, of een uitgestelde aankoop afspreken.
5. Het risico nemen!
Je kunt natuurlijk ook kiezen om toch akkoord te gaan met een wat duurdere financiering. Als jij weet dat jouw bedrijf groeit met een groter pand dan kun je de eerste jaren akkoord gaan met hogere hypotheekkosten.
Bij de meeste financiers is het mogelijk om na enkele jaren de maandelijkse kosten te verlagen als je al een deel hebt afgelost. Als je in die tijd ook nog eens je bedrijfscijfers verbetert en je in een andere risicoklasse valt, dalen de hypotheeklasten of kun je deze herfinancieren. Tenminste, als de hypotheekvoorwaarden deze flexibiliteit biedt! Vooraf even goed controleren dus.