menu

Bedrijfspand financieren

Wil je een bedrijfspand financieren? Dan moet je vaak zelf ook flink wat eigen geld investeren, want de bank financiert minder makkelijk dan voorheen. Daarnaast zijn er nog wel meer belangrijke zaken om rekening mee te houden.

Bedrijfspand financierenAls je een bedrijfspand koopt in plaats van huurt investeer je direct in je bedrijf. Tenminste, als je het bedrijfspand kunt financieren. In het ideale geval heb je zelf ook wat geld dat je direct in het bedrijfspand wilt steken en dermate goede bedrijfscijfers dat je een goede hypotheek kunt afsluiten.

Bedrijfspand financieren via de bank

De financiering van een bedrijfspand waar je vooral zelf met je eigen bedrijf gebruik van wilt maken gebeurt nog veel via de bank. Die is er wel minder happig op geworden maar als je daarnaast ook andere diensten bij de bank afneemt, is hier vaak toch nog veel mogelijk. Wel zijn de regels strenger geworden.

Door nieuwe Europese regelgeving als Basel III en Basel IV moet een bank reserves hebben voor het geld dat hij uitzet en moet zijn vastgoedportefeuille aan strenge regels voldoen. Hierdoor is vastgoed dat tegen een laag rendement is uitgezet, minder interessant geworden. Banken financieren nog veel zakelijk vastgoed, maar kiezen daarbij liever voor grote bedragen waarbij de tijd en kosten worden verdeeld over vele miljoenen. Een bedrijfspand ter waarde van enkele tonnen is voor een bank eigenlijk onrendabel, tenzij de klant aanvullende producten afneemt en de risico’s voor de bank op papier echt bijzonder klein zijn.

Twee derde financier je op basis van het onderpand

Heb je zelf maar weinig geld en geen extra onderpand? Dan kan de situatie lastig worden. De eerste 50 tot 70 procent van de pandwaarde is meestal wel te financieren via een eerste hypotheek. Daarnaast is het soms mogelijk om een stapelfinanciering, of combinatiefinanciering af te sluiten. Je sluit dan een deel af bij de bank die hiermee een eerste hypotheekrecht krijgt in ruil voor een laag rentepercentage. Daar bovenop financier je zakelijk waarbij naast het bedrijfspand ook je debiteuren, machines of andere waardevolle zaken als onderpand dienen.

Alternatieve financierders hebben zich de afgelopen jaren massaal gericht op het financieren van zakelijk vastgoed. Al is deze markt enorm verdeeld en hanteert elke financierder zijn eigen voorwaarden. Zo financieren sommige platformen alleen beleggingspanden, of onroerend goed dat weer wordt doorverhuurd. Het is dus even zoeken, maar er zijn zeker oplossingen naast de bank te vinden.

Bankvrij een bedrijfspand financieren

Heb jij een klein bedrijfspand voor ogen waarmee jouw bedrijf aantoonbaar kan groeien? Dan kunnen alternatieve financiers soms een oplossing zijn. In vrijwel alle gevallen zul je hier ook zelf een deel uit eigen zak moeten financieren. Daarnaast zul je rekening moeten houden met de kosten. Buiten de bank om financieren is de laatste jaren misschien wel gangbaarder geworden, het is daarnaast vaak ook een stuk duurder.

Zo bieden investeerders soms een oplossing. Veel investeerders zijn op zoek naar een vast langdurig rendement en bedrijfspanden zijn hier een ideale mogelijkheid toe. Je kunt er natuurlijk zelf een benaderen maar er zijn ook diverse platformen die je hierbij kunnen helpen. Bekende oplossingen zijn crowdfunding-platforms als Geldvoorelkaar.nl en Collincrowdfund.nl. Daarnaast zijn er verschillende kleine fondsen en investeringsmaatschappijen die zich op zakelijk vastgoed hebben gericht. Deze kunnen vrij lastig te vinden zijn, maar een financieel adviseur met een goed zakelijk netwerk kan je hier waarschijnlijk wel mee in contact brengen.

Bancaire hypotheek in combinatie met zakelijk krediet

Een andere oplossing is simpelweg door naast een hypotheek een zakelijk krediet af te sluiten. Soms willen alternatieve financierders meer dan die 70 procent financieren, maar dit is dan eerder een regulier zakelijk krediet geworden. Een losse zakelijke financiering kan wel een oplossing zijn om toch een groter deel van het bedrijfspand te kunnen financieren. Via platformen als Kredietvooruit.nl, InvoiceFinance of Funding Circle kun je soms het kapitaal bijeen krijgen voor het aanvullende deel. Let hierbij wel op de kosten.

Want daar staat vaak wel een ander rentepercentage en looptijd tegenover. Zelfs als je hier je bedrijfspand als onderpand moet opgeven. Als niet gesproken wordt over een eerste hypotheek, dan wordt er in de risico-analyse meestal nog maar amper rekening mee gehouden, waardoor rentes vanaf de 8 procent vrij gangbaar worden. Dit percentage, in combinatie met voor dit deel vaak een korte looptijd van vijf tot tien jaar, kan een aardige financieringsdruk opleveren.

Manieren om toch een bedrijfspand te financieren

Een simpel rekensommetje: als jij een bedrijfspand ter waarde van een half miljoen geheel extern financiert voor gemiddeld meer dan 6 procent en in twintig jaar moet aflossen lijken de kosten – nog even los van de afsluitkosten, verbouwingen of onderhoud en andere uitgaven – maandelijks al zo’n vijfduizend euro. Is dat nog te overzien? Bereken dan eens het plaatje waarbij je een derde van het bedrag in vijf jaar moet aflossen. Dan kunnen de maandelijkse lasten, mede dankzij het deel dat versneld afgelost moet zijn, soms al ruim het dubbele bedragen en kan het plaatje dus drastisch veranderen.

Als je bedrijfscijfers eigenlijk niet voldoende zijn om een financiering bij de bank te verkrijgen kun je je afvragen of huren toch geen betere optie is. Wil je toch kopen? Bijvoorbeeld omdat je een uniek pand in gedachten hebt dat qua locatie of indeling echt veel meer kansen biedt dan een pand dat je kunt huren? Dan zijn er verschillende mogelijkheden.

1. Extra kapitaal vrijmaken

Een bedrijfspand financieren lukt het best als je zelf ook wat kapitaal hebt. De eerste stap is daarom om te kijken of jouw onderneming niet meer kapitaal kan vrijmaken. Zit jouw geld vooral in debiteuren? Dan kun je kijken of je met een kortere betaaltermijn, of zelfs door trage betalers via factoring af te vangen, meer geld kan vrijmaken. Ook door leverancierskredieten of door machines tijdelijk even te leasen kun je soms extra kapitaal vrijmaken.

2. Meer onderpand bieden

De rente loopt sterk op indien het risico toeneemt. Weet jij zeker dat je het pand ook wilt indien de waarde daalt? Dan kun je kijken of je hiervoor niet garant wilt staan met je holding, privéwoning of simpelweg je hele privévermogen. Indien hier waarde in is opgebouwd kan dit soms financierders over de streep trekken om toch een goede financiering aan te bieden.

3. Bedrijfspand delen

Als jouw bedrijfscijfers maar met moeite goed genoeg zijn voor de financiering dan zul je bij een financierder al snel in een hoge risicoklasse uitvallen. Als je hogere maandinkomsten kunt aantonen door bijvoorbeeld het pand deels onder te verhuren of zelfs aan te kopen met een andere ondernemer is de kans groot dat jullie samen opeens een veel beter plaatje aan kunnen tonen. Wil je het pand toch voor jezelf? Daar kun je dan onderling afspraken over maken. Bijvoorbeeld dat jij het deel van het pand van de mede-eigenaar in vijf jaar mag overkopen voor een bepaald bedrag.

4. De aankoop uitstellen

Als je veel interesse hebt in een bedrijfspand maar deze nu nog niet kunt financieren, dan kun je ook kijken of een meer flexibele constructie met de pandeigenaar is af te spreken. Bijvoorbeeld een constructie waarbij je het pand de komende jaren huurt met een eerste optie tot aankoop, of een uitgestelde aankoop afspreken.

5. Het risico nemen!

Je kunt er natuurlijk ook altijd voor kiezen om toch akkoord te gaan met een in eerste instantie wat duurdere financiering. Als jij zeker weet dat jouw bedrijf gaat groeien zodra je een groter pand tot je beschikking hebt dan kun je de eerste jaren akkoord gaan met een hogere hypotheeklast.

Bij de meeste financierders is het goed mogelijk om na drie of vier jaar al de maandelijkse kosten te verlagen omdat je in die tijd waarschijnlijk al een aanzienlijk deel hebt afgelost. Als je in die tijd ook nog eens je bedrijfscijfers hebt kunnen verbeteren waardoor je in een andere risicoklasse valt, kom je soms in aanmerking voor lagere hypotheeklasten of kun je deze herfinancieren. Tenminste, als de hypotheekvoorwaarden deze flexibiliteit biedt! Even vooraf goed controleren dus.